Septiembre 1997: Derecho Notarial #2
 |
|
|
|
 |
 |
 |
|
Los esposos José y Josefa Vendedores acordaron la venta de una finca con los esposos Luis y Luisa Compradores. El acto del otorgamiento de la escritura de compraventa se llevó a cabo un lunes a las 10:00 a.m. en la oficina de Noel Notario en San Juan. Comparecieron al acto únicamente José y Luis, ya que Josefa se encontraba en Nueva York y Luisa estaba en Ponce, convaleciendo de una operación, en casa de su prima hermana Paula Prima. Notario conocía personalmente a Luisa pero no a los demás otorgantes. Por ello, identificó a Luis mediante tarjeta de identificación con retrato y firma expedida por su patrono Farmacéutica, Inc.
En cuanto a José, Notario utilizó a Sofía Secretaria, su secretaria, como testigo de conocimiento de José ya que Secretaria era amiga de éste. José le expresó a Notario que comparecía por sí y en representación de su esposa Josefa y que no traía el poder acreditativo de su representación. Entonces, Notario consignó en la escritura la forma en que identificó a los comparecientes y lo expresado por José.
José y Luis leyeron la escritura, la firmaron, e iniciaron al margen de todos los folios. En horas de la tarde de ese mismo día, Notario se trasladó a Ponce donde se encontraba Luisa. Allí, Notario se percató que Luisa podía leer pero no podía firmar la escritura por estar recuperándose de fracturas en ambas manos. Entonces, después de Luisa leer la escritura, Notario le pidió a Paula Prima, que iniciara y firmara la escritura por Luisa. Notario hizo constar la comparecencia de Paula Prima como testigo instrumental de Luisa y procedió a autorizar la escritura.
Analice, discuta y fundamente la actuación de Notario en cuanto:
I. La identificación de José y Luis.
II. La comparecencia de José en representación de Josefa.
III. La comparecencia de Paula Prima como testigo instrumental de Luisa.
IV. El otorgamiento y la autorización de la escritura en Ponce.
I. LA IDENTIFICACION DE JOSE Y LUIS
Es deber ministerial del notario dar fe expresa en el instrumento público sobre su conocimiento personal de los otorgantes, o en su defecto, de haberse asegurado de la identidad de éstos por los medios supletorios de identificación establecidos en la ley. Art. 15 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2033. Regla 29 del Reglamento Notarial.
Un medio supletorio de identificación es la utilización de una persona conocida por el notario que actúe como testigo de conocimiento para identificar al compareciente que el notario no conozca personalmente. Art. 17(a) de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2035. Los parientes y empleados del notario autorizante pueden servir como testigos de conocimiento. Regla 30 del Reglamento Notarial.
Otro medio supletorio de identificación que el notario puede utilizar, en defecto del conocimiento personal del otorgante, es el documento de identidad con retrato y firma expedido por autoridades públicas competentes del Estado Libre Asociado. Art. 17(c) de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2035.
La identificación de Luis no fue hecha correctamente, ya que la tarjeta de identificación expedida por Farmacéutica, Inc., aun cuando tiene retrato y firma, no fue expedida por autoridad pública competente del E.L.A.
La identificación del compareciente José fue hecha correctamente ya que Notario, por no conocer personalmente a José, utilizó a Sofía Secretaria, su secretaria, como testigo de conocimiento. Secretaria conocía a José y aun cuando era empleada de Notario, la ley la facultaba para servir como testigo de conocimiento.
II. LA COMPARECENCIA DE JOSE EN REPRESENTACION DE JOSEFA
La Ley Notarial exige al notario consignar el carácter en que intervienen los comparecientes. Arts. 15 y 18 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. §§ 2033 y 2036: Regla 27 del Reglamento Notarial. El otorgante que comparezca en representación de otra persona deberá acreditar ante el notario su designación con los documentos fehacientes, salvo que los demás otorgantes den su anuencia para que la escritura sea otorgada sin acreditar la comparecencia con dicho documentos. De ser otorgada la escritura sin acreditar la capacidad representativa, la eficacia plena del instrumento quedará subordinada a la presentación posterior de prueba documental de la representación alegada. Art. 19 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A § 2037. Regla 28 del Reglamento Notarial.
Cuando la capacidad representativa de un otorgante no fuere acreditada al momento de la autorización, se requiere que el notario consigne expresamente en la escritura:
1. que la capacidad representativa no ha sido acreditada,
2. que los comparecientes han dado su anuencia para que la escritura sea autorizada y para la presentación posterior del documento que acredita tal capacidad, y
3. que hizo a todas las partes la advertencia de que la eficacia de la escritura quedará en suspenso hasta tanto se acredite la representación alegada. Regla 28 del Reglamento Notarial.
Aún cuando Notario consignó expresamente en la escritura que José comparecía en representación de su esposa Josefa y no presentó el poder para acreditar su capacidad representativa, también debió consignar:
1. que las partes consintieron al otorgamiento y a la presentación posterior del poder que acreditaba la capacidad representativa de José, y
2. que advirtió a las partes que la escritura no era eficaz (inscribible en el Registro de la Propiedad) hasta que el poder fuera presentado para acreditar la capacidad representativa de José.
III. LA COMPARECENCIA DE PAULA PRIMA COMO TESTIGO INSTRUMENTAL DE LUISA
Cuando un otorgante no sepa o no pueda firmar, se requiere la comparecencia de un testigo instrumental que firme e inicie la escritura por el otorgante. Art. 25 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2043. Regla 32 del Reglamento Notarial.
Este testigo instrumental debe cumplir con los requisitos exigidos por la Ley Notarial. La ley expresamente prohibe actuar como testigos instrumentales a los parientes de los otorgantes que estén dentro del cuarto grado de consanguinidad o el segundo de afinidad. Art. 22 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2040.
La escritura en la que comparezca como testigo instrumental algún pariente del otorgante que esté dentro de los grados prohibidos, es nula. Art. 34 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2052. Regla 33 del Reglamento Notarial.
Paula Prima, por ser pariente de Luisa en el cuarto grado de consanguinidad, no podía comparecer como testigo instrumental para firmar e iniciar la escritura por Luisa. Además, la Ley Notarial también exige al otorgante que no sepa o no pueda firmar, como es la situación de Luisa, fijar las huellas digitales de sus dos dedos pulgares de la mano al final de la escritura y al margen de todos los folios, junto a la firma e iniciales del testigo instrumental. Art. 25 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2043; Regla 32 del Reglamento Notarial. La escritura en la que no aparezcan las firmas de las partes en la forma requerida es nula. Art. 34 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2052. Notario no exigió a Luisa fijar las huellas de sus dos dedos pulgares al lado de la firma e iniciales de Prima.
El incumplimiento de estos requisitos hace nula a la escritura autorizada por Notario.
IV. EL OTORGAMIENTO Y LA AUTORIZACION DE LA ESCRITURA EN PONCE
Como regla general, la Ley Notarial no requiere observar la unidad de acto en el otorgamiento y autorización de instrumentos públicos.
No obstante, cuando comparezcan testigos instrumentales, la Ley exige al notario autorizante haber cumplido con el requisito formal de observar la unidad de acto en el otorgamiento y autorización de la escritura, y hacer constar expresamente tal hecho, bajo su fe notarial. Art. 24 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2042; Regla 35 del Reglamento Notarial.
Los testigos instrumentales deberán presenciar la lectura, consentimiento, firma y autorización de la escritura en su mismo acto. Arts. 20 y 24 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. §§ 2038 y 2042.
La unidad de acto significa que la lectura, el consentimiento al otorgamiento y la firma de la escritura se realicen en forma ininterrumpida, en un acto único que implica simultaneidad en asunto, lugar, tiempo y personas. Sucn. Santos Osorio v. Registrador, 108 D.P.R. 831 (1979).
Notario no podía fragmentar el acto de lectura, consentimiento, firma y autorizar la escritura en Ponce, ya que Paula Prima compareció como testigo instrumental. Este defecto hace nula la escritura y se subsana con el otorgamiento y autorización de otra escritura de compraventa que cumpla con las formalidades requeridas.
PUNTUACIONES
I. LA IDENTIFICACION DE JOSE Y LUIS
A. Notario no podía identificar a Luis mediante su tarjeta de empleado de Farmaceútica, Inc. porque aun cuando dicha tarjeta tenía retrato y firma, no fue expedida por autoridad pública competente del E.L.A. (2 PUNTOS)
B. Noel Notario podía utilizar a Sofía Secretaria como testigo de conocimiento para identificar a José porque:
1. Secretaria conocía personalmente a José y a Notario; y (2 PUNTOS)
2. los empleados de Notario pueden actuar como testigos de conocimiento. (1 PUNTO)
II. LA COMPARECENCIA DE JOSE EN REPRESENTACION DE JOSEFA
A. Notario debió consignar expresamente en la escritura que:
1. las partes comparecientes consentían al otorgamiento y a la presentación posterior del poder para acreditar la capacidad representativa de José. (2 PUNTO)
2. hizo a las partes la advertencia de que la eficacia de la escritura quedaba en suspenso (no era inscribible) hasta tanto se presentara el poder correspondiente. (2 PUNTOS)
III. LA COMPARECENCIA DE PAULA PRIMA COMO TESTIGO INSTRUMENTAL DE LUISA
A. En este caso era necesario la comparecencia de un testigo instrumental, ya que Luisa no podía firmar. (1 PUNTO)
B. Los parientes de los otorgantes dentro del cuarto grado de consanguinidad no pueden servir como testigos instrumentales. (1 PUNTO)
C. Paula Prima, por ser pariente de Luisa en el cuarto grado de consanguinidad, no podía comparecer como testigo instrumental. (1 PUNTO)
D. Además, se requería que Luisa fijara las huellas digitales de sus dos dedos pulgares al final de la escritura y al margen de todos los folios, junto a la firma e iniciales del testigo instrumental. (1 PUNTO)
E. El incumplimiento de estos requisitos hace nula la escritura autorizada por Notario. (1 PUNTO)
IV. EL OTORGAMIENTO Y LA AUTORIZACION DE LA ESCRITURA EN PONCE
A. La unidad de acto es requerida cuando comparecen testigos instrumentales al otorgamiento de la escritura. (2 PUNTOS)
B. Se requería realizar en un solo acto la lectura, el consentimiento al otorgamiento, la firma y autorización de la escritura. (2 PUNTOS)
C. La autorización de la escritura en Ponce sin que hubiera la unidad de acto requerida hace nula la escritura. (2 PUNTOS)
TOTAL DE PUNTOS: 20
|
|
|
|
|
|
|
|