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PREGUNTA NUMERO 3

La escritura constitutiva de la Urbanización Playamarina, inscrita en el Registro de la Propiedad, dispone como únicas restricciones que toda construcción que se realice en los solares segregados de Urbanización debe ser de una sola planta, totalmente de cemento y de no menos de mil pies cuadrados de construcción. Estas restricciones eran parte de un plan con el fin de mantener la belleza, uniformidad y valor de la propiedad.

Patricia Propietaria heredó un solar sito en Urbanización, que constaba inscrito en el Registro de la Propiedad. Propietaria procedió inmediatamente a cortar unas raíces protuberantes que se extendían a su predio procedentes de un enorme árbol existente en el predio colindante perteneciente a Vito Vecino. Además, sembró varios árboles justamente en la colindancia de ambos solares. Finalmente, comenzó a construir una enorme casa de madera en su solar.

Vecino presentó demanda contra Propietaria y solicitó: (1) compensación por los daños causados al árbol de su propiedad, el cual se secó al Propietaria cortarle las raíces; (2) el derribo de los árboles sembrados en la medianería; y, (3) la paralización de la construcción de la casa de madera porque no cumplía con las restricciones de construcción.

Propietaria, por su parte, contestó y alegó: (1) que tenía derecho a cortar las raíces que se extendían a su propiedad; (2) que los árboles sembrados en la colindancia no causaban daño al predio de Vecino y su propósito era embellecer; y, (3) en cuanto a la construcción de la casa de madera, alegó (a) que el dueño original de Urbanización no podía restringir el derecho de futuros propietarios de solares a construir en su solar como desearan; (b) que Vecino carecía de autoridad para reclamar la paralización, sin la comparecencia de todos los propietarios de Urbanización; (c) que como heredera, no le aplicaban las restricciones de construcción.

Analice, discuta y fundamente:

I. Alegaciones de Vecino y Propietaria en cuanto al corte de las raíces del árbol.

II. Alegaciones de Vecino y Propietaria en cuanto al derribo de los árboles medianeros.

III. Alegaciones de Propietaria en cuanto a las restricciones de construcción:

A. Que el dueño original no podía restringir el derecho de futuros propietarios a construir en su solar como desearan.

B. Que Vecino carecía de autoridad para reclamar la paralización, sin la comparecencia de todos los propietarios.

C. Que como heredera, no le aplicaban las restricciones de construcción de Urbanización.

I. ALEGACIONES DE VECINO Y PROPIETARIA EN CUANTO AL CORTE DE LAS RAICES DEL ARBOL

El dueño de un predio tiene derecho a cortar las raíces de los árboles vecinos que se extendieran en el suelo de su heredad. Art. 528 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 1804.

Propietaria tenía derecho a cortar las raíces protuberantes que se extendían a su predio del enorme árbol existente en el predio colindante perteneciente a Vecino. Vecino no tiene derecho a reclamar por los daños que causó al árbol el corte de las raíces.

II. ALEGACIONES DE VECINO Y PROPIETARIA EN CUANTO AL DERRIBO DE LOS ARBOLES MEDIANEROS

Cualquiera de los dueños tiene derecho a exigir el derribo de los árboles medianeros. Art. 529 del Código Civil, 32 L.P.R.A. § 1805.

Propietaria podía sembrar los árboles justamente en la división de su solar y el de Vecino, pero Vecino podía solicitar que se cortaran dichos árboles aunque no le causaran daño alguno. Estos árboles no servían de mojones y sólo servían el propósito de embellecer.

De otro lado, el artículo 527 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 1803, prohibe plantar árboles a menos de dos metros de la línea divisoria de dos predios si se trata de árboles altos y a menos de 50 centímetros si se trata de arbustos o árboles bajos.

III. ALEGACIONES DE PROPIETARIA EN CUANTO A LAS RESTRICCIONES DE CONSTRUCCION

A. Que el dueño original no podía restringir el derecho de futuros propietarios a construir en su solar como desearan

Urbanización Playamarina estaba sujeta a lo que se conoce en derechos reales como una servidumbre en equidad. Esta es una condición restrictiva constituida unilateralmente por el urbanizador que limita la facultad de los futuros adquirentes de solares en esa urbanización al imponer unas limitaciones en cuanto al uso y materiales de las edificaciones permisibles con el propósito de preservar la belleza, comodidad y seguridad del reparto residencial. Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc., 103 D.P.R. 826, 827 (1975). Esta figura es de carácter real, incorporada a nuestro derecho jurisprudencialmente. Glines, et al. v. Matta, et al., 19 D.P.R. 409 (1913).

Para su validez y eficacia, se requiere que: (1) las limitaciones sean razonables; (2) se establezcan como parte de un plan general de mejoras; (3) consten de forma específica en

el título; y, (4) se inscriban en el Registro de la Propiedad. Lawton v. Rodríguez Rivera, 35 D.P.R. 487, 494 (1926);

Carrillo Norat v. Camejo, 107 D.P.R. 132, 137 (1978); Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, 117 D.P.R. 346, 352 (1986).

Las restricciones de construcción impuestas por el dueño original en Urbanización Playamarina eran válidas, pues: (1) eran razonables; (2) se establecieron con el fin de mantener la belleza, uniformidad y valor a la par; (3) constaban en el título en forma específica; y, (4) estaban inscritas en el Registro de la Propiedad.

B. Que Vecino carecía de autoridad para reclamar la paralización, sin la comparecencia de todos los propietarios

Una vez las servidumbres en equidad se inscriben en el Registro de la Propiedad, constituyen un derecho real de servidumbre recíproca entre los solares de la Urbanización, pues cada uno de los dueños de un solar puede hacer valer su derecho sobre el otro dueño mediante una acción de injunction. Glines et al. v. Matta et al., supra; Colón v. San Patricio Corp., 81 D.P.R. 242 (1959); Carrillo Norat v. Camejo, supra. Por lo tanto, Vecino podía hacer valer su derecho, sin la comparecencia de todos los otros propietarios.

C. Que como heredera, no le aplicaban las restricciones de construcción de la Urbanización

Las servidumbres en equidad son derechos reales que afectan los predios sirvientes y obligan erga omnes; o sea, a toda persona que posea en cualquier calidad la propiedad

objeto de la servidumbre una vez que la misma está inscrita en el Registro de la Propiedad. Lawton v. Rodríguez Rivera, supra; Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, supra. Por lo tanto, Propietaria está obligada por esas restricciones de construcción.

PUNTOS:

I. ALEGACIONES DE VECINO Y PROPIETARIA EN CUANTO AL CORTE DE LAS RAICES DEL ARBOL

1 A. El dueño de un predio tiene derecho a cortar las raíces de los árboles vecinos que se extendieran en el suelo de su heredad; y/o,

Propietaria tenía derecho a cortar raíces del árbol de Vecino que se extendían en el suelo de Propietaria.

1 B. No viene obligada a compensar.

II. ALEGACIONES DE VECINO Y PROPIETARIA EN CUANTO AL DERRIBO DE LOS ARBOLES MEDIANEROS

2* Cualquiera de los dueños tiene derecho a exigir el derribo de los árboles medianeros, siempre que no sirvan de mojones, o tiene derecho a arrancar árboles que se siembren a menos de dos metros de la línea divisoria.

Vecino podía solicitar el derribo.

(*Si menciona sólo que Vecino podía solicitar el derribo, obtendrá un punto)

III. ALEGACIONES DE PROPIETARIA EN CUANTO A LAS RESTRICCIONES DE CONSTRUCCION

A. Que el dueño original no podía restringir el derecho de futuros propietarios a construir en su solar como desearan

2 1. Las condiciones impuestas en la finca son una servidumbre en equidad.

2 2. Las servidumbres en equidad son condiciones restrictivas constituidas unilateralmente por el urbanizador que limitan la facultad de los futuros adquirentes de solares en esa urbanización al imponer unas limitaciones en cuanto al uso y las edificaciones permisibles con el propósito de preservar la belleza, comodidad y seguridad del reparto residencial.

1 3. Es una figura de carácter real.

1 4. Establecida jurisprudencialmente.

5. Su validez y eficacia depende de que:

1 a. las limitaciones sean razonables.

1 b. se establezcan como parte de un plan general de mejoras.

1 c. consten de forma específica en el título.

1 d. se inscriban en el Registro de la Propiedad.

B. Que Vecino carecía de autoridad para reclamar la paralización, sin la comparecencia de todos los propietarios

2 1. Son servidumbres recíprocas que cada dueño de solar en la urbanización puede hacer valer contra los otros dueños.

1 2. Vecino podía hacer valer su derecho.

C. Que como heredera, no le aplicaban las restricciones de construcción de Urbanización

2 1. Las servidumbres en equidad son derechos reales que afectan erga omnes; por lo tanto, son exigibles contra cualquier persona que posea en cualquier título el inmueble sirviente.

1 2. Propietaria estaba obligada por estas limitaciones.

TOTAL DE PUNTOS: 20