Rama Judicial de Puerto Rico

Marzo 1998: Derecho Hipotecario

 

El 7 de marzo de 1988, Daniel Deudor tomó prestados $100,000 a Arcadio Acreedor y garantizó el pago con una hipoteca sobre la finca "La Esperanza". El inmueble fue tasado para efectos de una posible ejecución en $120,000 y se pactó que Deudor no volvería a hipotecarlo. La escritura fue inscrita en el Registro de la Propiedad el 8 de mayo de 1988. El 12 de abril de 1989, Deudor se obligó con Editorial a escribir un libro, obligación que fue valorada en $60,000 y garantizada con hipoteca sobre "La Esperanza". La propiedad fue debidamente tasada. La escritura fue presentada en el Registro el 15 de octubre de 1989.

El 14 de julio de 1989, Deudor y Oscar Optante celebraron un contrato que concedía a Optante un término de seis años para adquirir la finca "La Esperanza" por $170,000. La escritura de opción de compra fue presentada en el Registro el 18 de julio de 1989.

El 7 de enero de 1990, el Registrador notificó dos faltas que impedían la inscripción de la opción de compra: (1) no se consignó la prima o precio para conceder la opción; y (2) el plazo concedido para ejercitarla excedía el dispuesto en la Ley. El 13 de febrero de 1990, el Registrador entendió que se había equivocado e inscribió la hipoteca a favor de Editorial y la opción a favor de Optante, en ese mismo orden.

Ante el incumplimiento de Deudor, Acreedor ejecutó la hipoteca por la vía ordinaria. Tomás Tercero adquirió la propiedad por el precio de $90,000 en la segunda subasta pública celebrada el 13 de octubre de 1994. Dos meses más tarde, el abogado de Optante comunicó a Tercero la intención de ejercitar la opción de compra. Por otra parte, el abogado de Editorial recomendó a su cliente: (1) impugnar la subasta porque el precio obtenido no se ajustaba a la Ley; y (2) la ejecución de la hipoteca de Editorial. Argumentó que existe un término de tres años para impugnar la validez del procedimiento ejecutivo ordinario y que, si se declaraba nula la subasta, la ejecución de la hipoteca de Editorial extinguiría la hipoteca de Acreedor.

Analice, discuta y fundamente:

          1. Si la hipoteca a favor de Editorial era inscribible.

          2. La actuación del Registrador en cuanto a:

              1. Las faltas notificadas.

              2. La reconsideración de su calificación.

              3. La inscripción de la hipoteca y la opción de compra en la forma que lo hizo.

          1. Si Optante podía ejercitar la opción de compra.

          2. Las recomendaciones del abogado de Editorial en cuanto a:

              1. La impugnación de la subasta.

              2. La ejecución de la hipoteca de Editorial.

      1. SI LA HIPOTECA A FAVOR DE EDITORIAL ERA INSCRIBIBLE

        La hipoteca es un derecho real accesorio que garantiza el cumplimiento de una obligación principal de dar, hacer o no hacer. Es de naturaleza constitutiva, por lo que debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Art. 188 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2607

        La hipoteca puede asegurar toda clase de obligaciones, pero es indispensable que se fije su importe en una cantidad de dinero, o se determine la cantidad máxima de que responde el bien hipotecado. Art. 147.1 del Reglamento Hipotecario.

        Son hipotecables los bienes o derechos anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar. Art. 158, 3ro. de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2554.

        Es indispensable que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasen la finca o derecho real hipotecado, para que sirva de tipo en la primera subasta que se deba celebrar. Art. 179 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2575.

        La hipoteca a favor de Editorial era inscribible porque se realizó en escritura pública en la que se consignó el valor de la obligación y la tasación del inmueble. El pacto de no volver a hipotecar el inmueble tampoco afecta su inscripción porque es una prohibición no permitida por la ley.

      2. LA ACTUACION DEL REGISTRADOR EN CUANTO A:

          1. Las faltas notificadas

            El Registrador tiene facultad para calificar y notificar las faltas que impiden la inscripción del derecho. Arts. 64 y 69 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. §§ 2267 y 2272.

            La prima o precio para conceder la opción no es un requisito indispensable del contrato de opción de compra. Sólo deberá consignarse cuando las partes hayan pactado alguna. Las partes tienen entera libertad para pactar el plazo para el ejercicio de la opción de compra, pero el mismo caducará transcurrido el plazo para ejercitarla, o cinco años después de la fecha en que fue practicada, lo que ocurra primero. Art. 38, 4to. de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2201.

            El Registrador actuó incorrectamente al notificar las faltas porque la prima o precio sólo debe consignarse si las partes convienen alguno y el término para la opción puede exceder el plazo de cinco años de publicidad registral.

          2. La reconsideración de su calificación

            El Registrador puede reconsiderar su calificación original y acceder a la inscripción solicitada en aquellos casos en que, a pesar de no habérsele solicitado, quede convencido de que su calificación es equivocada y aún está vigente el asiento de presentación. Art. 66.5 del Reglamento Hipotecario.

            El asiento de presentación pierde su vigencia cuando se retira el documento antes de la inscripción y cuando no se corrigen las faltas señaladas en el plazo de sesenta días a partir de la notificación. Art. 52 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2255. Por tanto, procedía la reconsideración porque no habían transcurrido los sesenta días del asiento de presentación ni se había retirado el documento.

          3. La inscripción de la hipoteca y la opción de compra en la forma que lo hizo

            El Registrador debe inscribir en el riguroso orden de llegada de los documentos al Registro (principio de prioridad). Para ello debe atender a la fecha de presentación del documento y no a la fecha de la celebración del acto o contrato que se pretende inscribir. Art. 53 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2256; Ponce Federal Savings v. Registrador, 105 D.P.R. 486 (1976).

            El Registrador actuó incorrectamente porque inscribió con rango preferente un derecho presentado en fecha posterior, pues la escritura de opción de compra fue presentado antes de que la hipoteca de Editorial.

      1. SI OPTANTE PODIA EJERCITAR LA OPCION DE COMPRA

        En el contrato de opción de compra, los contratantes pueden pactar el plazo que deseen para ejercitar la opción. Pero la inscripción del derecho caduca transcurrido el término para ejercer la opción o cinco años después de la fecha en que fue practicada, lo que ocurra primero. Art. 38, 4to. de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2201.

        Optante no podía ejercitar la opción de compra porque había transcurrido el plazo en perjuicio de terceros.

      2. LAS RECOMENDACIONES DEL ABOGADO DE EDITORIAL EN CUANTO A:

          1. La impugnación de la subasta

            El precio mínimo de la segunda subasta es de dos terceras partes del precio de tasación. Art. 221 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2721. En este caso, el tipo mínimo de la segunda subasta era de $80,000. Como el precio de la venta judicial fue $90,000, un precio mayor al tipo mínimo, no procede impugnar la subasta.

            La acción de nulidad del trámite de ejecución de hipoteca y venta judicial por la via ordinaria no tiene un término prescriptivo, pues la prescripción no corre contra lo que esnulo o inexistente. El término de tres años solamente aplica al procedimiento sumario. Atanacia Corp. v. Saldaña, Inc., 93 J.T.S. 67.

          2. La ejecución de la hipoteca de Editorial

            En nuestro ordenamiento la ejecución de una hipoteca tiene el efecto de extinguir los derechos posteriores. Sin embargo, la ejecución de un crédito con rango inferior no debe perjudicar un crédito preferente. La hipoteca de Editorial, por tener un rango inferior a la hipoteca ejecutada, quedó extinguida al ejecutarse el crédito hipotecario de Acreedor. Aun cuando se anulara el procedimiento de ejecución seguido por Acreedor, la ejecución de la hipoteca de Editorial no podría perjudicar la primera hipoteca.

       

 

      GUIA DE CALIFICACION OPERACIONAL FINAL
      PUNTUACIONES

      1. SI LA HIPOTECA A FAVOR DE EDITORIAL ERA INSCRIBIBLE

          1. Se cumplieron todos los requisitos (valoración de la obligación de hacer, tasación del inmueble, y escritura pública). (*2 PUNTOS)

            2. * Si contesta dos o tres requisitos se adjudicarán dos puntos, si contesta uno, se adjudicará un punto.

          2. El inmueble era hipotecable aunque existiera un pacto anterior de no volverlo a hipotecar. Contestación alterna: El pacto de no volver a hipotecar es una prohibición de enajenar no permitida por la ley. (1 PUNTO)

      1. LA ACTUACION DEL REGISTRADOR EN CUANTO A:

          1. Las faltas notificadas

              1. La prima o precio para conceder la opción sólo debe consignarse si las partes han convenido alguna. (1 PUNTO)

              2. El término de la opción puede exceder el plazo de cinco años de publicidad registral. (1 PUNTO)

              3. Actuó incorrectamente el Registrador al notificar las faltas. (1 PUNTO)

          1. La reconsideración de su calificación

              1. El Registrador puede reconsiderar su calificación original a pesar de no habérsele solicitado. (1 PUNTO)

              2. Procedía la reconsideración porque no habían transcurrido los sesenta días del asiento de presentación ni se había retirado el documento. (1 PUNTO)

          1. La inscripción de la hipoteca y la opción de compra en la forma que lo hizo

              1. Los derechos deben inscribirse en el riguroso orden en que se presentan en el Registro (principio de prioridad o rango). (1 PUNTO)

              2. Actuó incorrectamente el Registrador porque, aun cuando era de fecha posterior, la opción de compra fue presentada antes que la hipoteca de Editorial. (1 PUNTO)

      1. SI OPTANTE PODIA EJERCITAR LA OPCION DE COMPRA

          1. Las partes pueden pactar el plazo que deseen para el ejercicio de la opción. (1 PUNTO)

          2. No procede el ejercicio de la opción de compra porque había vencido el plazo en perjuicio de terceros. (1 PUNTO)

      1. LAS RECOMENDACIONES DEL ABOGADO DE EDITORIAL EN CUANTO A:

          1. La impugnación de la subasta

              1. El precio mínimo de la segunda subasta es de dos terceras partes del precio de tasación. (2 PUNTOS)

              2. No procede la impugnación de la subasta porque la propiedad fue vendida por un precio mayor al tipo mínimo. (1 PUNTO)

              3. La Ley Hipotecaria no provee un plazo fijo para impugnar el procedimiento ejecutivo ordinario. (1 PUNTO)

              4. El plazo de tres años sólo aplica al procedimiento ejecutivo sumario. (1 PUNTO)

          1. La ejecución de la hipoteca de Editorial
              1. En nuestro sistema subsisten los créditos anteriores a la hipoteca que se ejecuta. (2 PUNTOS)

              2. Es incorrecta la alegación porque la hipoteca de Editorial tenía un rango inferior a la de Acreedor. (1 PUNTO)

               

TOTAL DE PUNTOS: 20