Rama Judicial de Puerto Rico

Marzo 1998: Derechos Reales

 

Andrés, Benito y Carlos adquirieron un terreno en común pro indiviso para desarrollar un proyecto de viviendas. Mediante escritura pública, acordaron que en el terreno sólo se podrían construir casas unifamiliares de hormigón y de dos mil pies cuadrados o más. Dicha escritura fue inscrita en el Registro de la Propiedad.

Posteriormente, Benito vendió su participación en el inmueble a los hermanos Juan y Manuel Extraños, mediante escritura que fue inscrita en el Registro de la Propiedad. Un mes después, Andrés se enteró de la venta y presentó inmediatamente una acción en el Tribunal para adquirir la participación de Extraños. Depositó el precio de la compraventa más los gastos, y alegó que Benito enajenó la cuota sin su autorización.

Extraños contestaron la demanda, se opusieron a la solicitud de Andrés, y reclamaron la división del terreno. Carlos se opuso a la división. El Tribunal denegó la solicitud de Andrés, ordenó la división del terreno y la inscripción en el Registro de cada predio a nombre del titular correspondiente. Luego de cumplidos los trámites administrativos necesarios, se inscribieron los predios. Seis meses después, Extraños comenzaron a construir una estructura de hormigón de dos plantas que tendría viviendas independientes, una para Juan y otra para Manuel. Carlos, inmediatamente, presentó en el Tribunal una acción de interdicto y solicitó la paralización de la construcción porque ésta violaba las condiciones establecidas en la escritura original.

    Analice, discuta y fundamente lo siguiente:

            1. La venta de la participación de Benito a Juan y Manuel Extraños.

            2. La actuación del Tribunal al:

                1. Denegar la solicitud de Andrés.

                2. Ordenar la división del terreno y la inscripción en el Registro ante la oposición de Carlos.

            1. Si procede el interdicto presentado contra Extraños.

    1. LA VENTA DE LA PARTICIPACION DE BENITO A JUAN Y MANUEL EXTRAÑOS

      Existe una comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Art. 326 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 1271. Andrés, Benito y Carlos constituyeron una comunidad de bienes mediante la cual los tres advinieron a ser dueños en común y pro indiviso del terreno. Ninguno era dueño de una parte en específico en la finca.

      No obstante, todo codueño tiene la plena propiedad de su parte alícuota sobre la propiedad en común y puede vender su participación a un tercero sin necesidad de obtener el permiso de los demás comuneros. Art. 333 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 1278.

      Por lo tanto, Benito podía vender su participación en el terreno a Extraños.

    2. LA ACTUACION DEL TRIBUNAL AL:
        1. Denegar la solicitud de Andrés

          Todo comunero o copropietario de una cosa en común podrá subrogarse en el derecho de un tercero, adquirente de una parte de la cosa en común. Este derecho se conoce como el derecho de retracto. Arts. 1411 y 1412 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §§ 3921 y 3922.

          La acción de retracto debe ser presentada dentro de los nueve días contados a partir de la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. Art. 1414 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 3924; Quiñones Quiñones v. Quiñones Irizarry, 91 D.P.R. 225 (1964).

          En este caso, como la venta a Extraños fue inscrita en el Registro de la Propiedad, el término de caducidad comenzó a contar a partir de la inscripción en el Registro y no desde el momento en que Andrés tuvo conocimiento de la venta. Andrés ejercitó la acción de retracto al mes de la inscripción en el Registro. Por lo tanto, la acción de retracto de Andrés había caducado.

        2. Ordenar la división del terreno y la inscripción en el Registro ante la oposición de Carlos

          Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir que se divida la cosa en común y no hay límite de tiempo para hacer dicha petición. Art. 334 del Código Civil, 31 L.P.R.A. 1279; Shivell v. Barber y Boscio, 92 D.P.R. 400 (1965).

          Por lo tanto, Extraños tenían derecho a pedir la división de la cosa común y Carlos no podía oponerse.

    1. SI PROCEDE EL INTERDICTO PRESENTADO CONTRA EXTRAÑOS

      2. Andrés, Benito y Carlos constituyeron una servidumbre en equidad sobre el terreno. Servidumbres en equidad son las restricciones que el dueño o dueños originales del inmueble imponen sobre el mismo y que quedan constituidas en la escritura matriz debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Colón v. San Patricio Corporation, 81 D.P.R. 242 (1959); Lawton v. Rodríguez Rivera, 35 D.P.R. 487 (1926).

      Las cláusulas restrictivas constituidas como servidumbre en equidad tienen fuerza legal siempre que sean razonables, se establezcan como parte de un plan general de mejoras, consten de forma específica en el título y se inscriban en el Registro de la Propiedad. Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, 117 D.P.R. 346 (1986); Carrillo Norat v. Camejo, 107 D.P.R. 132 (1978).

      Estas restricciones obligan a futuros adquirentes de los predios o de cualquier parte de éstos, aún cuando sean segregados e inscritos como fincas independientes en el Registro de la Propiedad. Lawton v. Rodríguez Rivera, 35 D.P.R. 487 (1926); Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc., 103 D.P.R. 826 (1975). Esto significa que aún cuando Extraños logren la división del terreno y la inscripción a su nombre del terreno donde construyen su casa, ello no les releva de las restricciones de construcción impuestas por Andrés, Benito y Carlos, los dueños originales de esos terrenos.

      Por lo tanto, cualquiera de los dueños de terrenos colindantes, como Carlos en este caso, puede hacer valer dichas restricciones mediante una acción de interdicto para que se desista de la violación de las restricciones. Lawton v. Rodríguez Rivera, 35 D.P.R. 487 (1926).

 

GUIA DE CALIFICACION OPERACIONAL FINAL
PUNTUACIONES

  1. LA VENTA DE LA PARTICIPACION DE BENITO A JUAN Y MANUEL EXTRAÑOS
      1. Andrés, Benito y Carlos constituyeron una comunidad de bienes. (1 PUNTO)

      2. Existe comunidad de bienes cuando varias personas son dueñas de un bien inmueble en común y pro indiviso. (2 PUNTOS)

      3. Todo codueño puede vender su participación en la propiedad a un tercero. Por ello, Benito no necesitaba el consentimiento de Andrés y Carlos para vender su participación en el terreno a Extraños. (2 PUNTOS)

  1. LA ACTUACION DEL TRIBUNAL AL:

      1. Denegar la solicitud de Andrés

          1. Se trata del derecho de retracto. (1 PUNTO)

          2. Derecho de retracto es el derecho de todo comunero a subrogarse en el derecho de todo tercero, adquirente de un derecho en la cosa común. (1 PUNTO)
          3. La acción de retracto debe ejercitarse a los nueve días contados desde la inscripción de la venta en el Registro o, en su defecto, desde que el retractante tuvo conocimiento de la venta. (2 PUNTOS)

          4. La acción de Andrés estaba prescrita, pues la ejerció al mes de haberse inscrito en el Registro de la Propiedad la venta a Extraños. (1 PUNTO)

      1. Ordenar la división del terreno y la inscripción en el Registro ante la oposición de Carlos
          1. El Tribunal actuó correctamente al ordenar la división de la comunidad. Ningún copropietario está obligado a permanecer en comunidad. (1 PUNTO)

          2. No se necesita el consentimiento de los demás comuneros para la división de la comunidad. (2 PUNTOS)

  1. SI PROCEDE EL INTERDICTO PRESENTADO CONTRA EXTRAÑOS

      1. Andrés, Benito y Carlos constituyeron una servidumbre en equidad sobre el predio. (1 PUNTO)

      2. Servidumbre en equidad es: (3 PUNTOS)

          1. una restricción a la propiedad,

          2. constituida por el (los) dueño(s) original(es) de la finca,

          3. inscrita en el Registro de la Propiedad.

      1. Estas restricciones obligan a todos los subsiguientes adquirentes de la propiedad. (1 PUNTO)

      2. Aun cuando Extraños obtengan la división de la comunidad, siguen obligados por las servidumbres en equidad impuestas sobre la totalidad del terreno. (1 PUNTO)

      3. Cualquier dueño de los terrenos colindantes, o codueños, como Carlos, puede hacer valer la servidumbre mediante una acción de interdicto. (1 PUNTO)

       

TOTAL DE PUNTOS: 20